2011年10月12日

老人ホーム入居金等の返還トラブル

老人ホームグループホームなどからの退去時に、
入居時に施設に預けた入居金の返還を巡って
トラブルが多発しているようです。




優良誤認とも言える不当な表示を行い、入居させたのに、
看護対応できないことが後に判明し、やむなく退去することに
なったのに、入居金のほとんどを返還しようとしなかった事例。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2009/10/40jaf300.htm




入居して僅かな期間で不幸にもお亡くなりになったのに、
施設はその入居金の返還に応じなかった事例。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2011/06/40l6f100.htm




いずれも、その入居金は数百万円という非常に高額なもの。




また、何らかの理由で生活していた部屋を退去する際に、
改装費などと称し、要するに一般住宅で言う原状回復工事の
費用として多額のお金を請求するケースがあるようですね。




確かに、破損、汚損していれば、請求することになる
のですけど、一般住宅で言う敷金を預けているのですから、
その入居金からまずは差し引いてもらいたいものです。




老人ホームや、グループホームなどからの退去時における
入居金の返還請求(敷金返還請求)でお困りの方は、
泣き寝入りせず、お早めにご相談下さい。





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posted by 香川啓二 at 17:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年07月01日

変化はチャンス

今日から7月。




今年も半分終わったということです。




1月から3月までも早かったですが、
震災後が特に早く感じましたね。




ところで、今年後半開始早々、
更新料返還訴訟最高裁判決があるでしょうから、
注視です。




最終弁論で貸主側弁護団代表の弁護士は、
「更新料は賃料の一部。借主は自ら選んでいるのであり、
押しつけではない。お互いに信じて契約したものを
後から覆すような不正義がまかり通ってはならない」
と主張したとのこと。




借主が自ら更新料の支払い義務のある契約を望んだと??




そんな人がいるかい??




ほとんどのケースで、『更新料を支払ってくださいね』
と契約条件として提示され、そこに住むには更新料を
支払うしかなかったのであり、かといって更新料が
ない別の物件を探そうにも、その地域は総じて
そういう契約方式を踏襲しているために、選択の余地が
なく、やむなくそういう契約内容に合意したに過ぎない
と思っております。




要するに、強い立場を利用した“押し付け”です。




いずれにしても、おそらくは、更新料はなくす方向で
世の中が変わっていくきっかけになる判決になるものと
予想しております。




変化はチャンス。




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posted by 香川啓二 at 09:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月13日

気になる更新料返還訴訟の最高裁判決

『めやす賃料』



めやす賃料とは、1ヵ月当たりの実際の負担額。
仮に同じ条件で4年間住んだ場合の費用
(賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料など)を
合計し、1ヵ月当たりの額に割り戻したもの。




だそうです。



要するに、ボーナス加算ありを均等払いにした
場合の年間負担額を示したようなものです。



あらかじめ初期費用とランニングコストを示した
ものとも言えますかね。



確かに、これによって借りる側としては
いちいち計算しなくて良くなり、
特に家賃だけで判断している借り手としては
こんなはずではなかったということが
減るのではないでしょうか。



本年度中に更新料返還訴訟の最高裁判決が
出て、今後の更新料のあり方が決まるのでは
ないかという状況にありますが、



基本的には、
将来的に更新料はなくなるでしょう。



最高裁判決で返還しなくても良いという判決が
出たとしても、長期的にはいずれなくなると
思うのです。



業界が自主規制することにより、めやす賃料ではなく
賃料に統一される日が来るのではないでしょうか。



でも本当にそれは長期的でしょう。
何十年とかかるのではないでしょうか。



でも最高裁判決で無効だということに決まれば、
過払い請求が相次ぎ、3〜5年程度でほぼなくなる
のではないかと予想します。



消費者金融は過払い訴訟を起こされないうちは
返還してこなかったのかもしれませんが、
大家さんは訴訟を起こされるまでもなく
返還に応じることが比較的多いでしょう。



でも、逆に家賃の増額交渉を行い始め、
場合によっては民事調停や値上げを求めて
逆に借主に対して訴訟を起こすケースも
出てくるかもしれません。



私にとっても、
2006年11月の授業料等返還訴訟最高裁判決
以来?の非常に気になる判決です。



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2010年05月28日

マンション更新料は無効<大阪高裁判決にて>

マンション更新料は無効


という判決が大阪高裁でありました。


「更新料は賃貸人や管理業者の利益確保を優先した

不合理な制度で、消費者契約法により無効」



とのこと。



全くその通りと思いますわーい(嬉しい顔)



前にも申し上げましたが、



賃貸借契約は借主と貸主の当事者双方にとって
対等なものでなければなりません。



しかし、この更新料は、



支払わなければ契約違反だから出て行ってもらうよ!



と借主に対して負担を強いるもので、
対等とは言えません。



双方の言い分としては、いろいろあるでしょうけど、



借主側としては、
入居時は、近くのどの貸主からも更新料を
もらうと言われ、更新料を支払うしかない
ということでやむなく契約したのだと
私は思います。



貸主側としては、
本当は、借主側に対して負担を強いている
もらってはいけない、もらうべきではない
お金であることを分かっていながら、
まわりの大家さんの多くが請求しているから、
自分ももらわなければ損だ、ぐらいの感覚だと
私は思います。



そろそろこんな悪い慣習から抜け出して、
平等で健全な賃貸借関係を築いていきましょうよ。


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posted by 香川啓二 at 14:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月29日

更新料訴訟で借り主敗訴

賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法として、男性会社員(33)が滋賀県の家主に支払い済みの計26万円を返還するよう求めた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁の三浦潤裁判長は29日、「賃借権延長の対価で違法ではない」として、一審大津地裁に続き請求を棄却した。

とのニュースがありました。



正直、何で!?
というのが私の感想です。



更新したければ更新料を支払え、
支払わないのなら更新できないから、
出て行ってくれ!

ということになりますよね。


賃借権延長の対価というのは、家賃の一部
という位置付けなのでしょうか?


家賃の一部なら、家賃に入れてくださいよ。


分かりにくいでしょう。


家賃を安く見せるためとか訳の分からない
言い訳は聞きたくない。


更新するかどうかの選択権は、
基本的に借主にあります。


契約解除事由さえなければ、
次回は更新しません、と貸主に言われる
筋合いはありません。


いずれにしても最高裁の判断待ちですね。


ぜひとも更新料とか、敷引き特約とか、
よく分からない不動産業界の悪しき慣習を
一掃するきっかけとなる判決を出して
もらいたいと思います。


期待していますよ。最高裁。


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posted by 香川啓二 at 18:12| Comment(2) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月01日

更新料返還訴訟判決

賃貸マンションの更新料は消費者契約法に
違反しているから無効である、として、
原告側の返還請求を退けた1審京都地裁判決を変更し、
家主側に4回分の更新料など45万円の返還を命じた
判決が大阪高等裁判所でありましたね。


判決理由は、
『更新料は単に契約更新時に支払われる金銭で、
賃料の補充の性質を持っているとはいえない』
『消費者の利益を一方的に害する契約条項を
無効とする消費者契約法10条に該当する』

というものです。


私個人的には全く妥当な判決だと思います。


テレビでインタビューに答える宅建協会の方は、
京都は賃料が安い、その分をこの更新料で補填
していたのに、更新料が取れないとなると困る、
という風なことを言っていました。


結局更新料を賃料の補填という位置付けで請求
しているのなら、更新料の請求を止め、その分を
賃料に上乗せして毎月均等に適正な家賃を支払って
もらうのが当たり前のやり方だと思います。
そのために家賃が上がるのは仕方がないことです。


ボーナス払いみたいな、月々の支払いを安く見せる
ための分かりにくいまやかしは止めるべきです。


そもそもですが、貸主と借主は対等な契約関係にあり、
契約後は借主の方が保護された状況になりますから、
契約満了時になって、
『更新したければ更新料を支払いなさい』
といった上から目線はおかしいのです。


京都の不動産業界に対して、大阪の不動産業者は、
大阪では更新料を取るという概念がない、
われわれとしては有り得ないやり方、
大阪では一定の解約引き(敷引き)をしている、

という風なことを言っていました。


同じ関西でも違うんだなぁ、と思うと同時に、

本来全額返金すべき性質のお金である敷金を、
原状回復工事が必要なくても無条件で返さない

解約引き(敷引き)制度も違法なのに・・・、
不動産業界にいてそんなことも知らないんだ・・・、


と思ってしまいました。



私にとっては、
不動産業界全体がちょっと変わっています。


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posted by 香川啓二 at 08:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月15日

引越シーズン後のトラぶるシーズン

引越シーズンが峠を過ぎつつあります。


となると、前住居の退去が終わり、
退去の際の立会いも終わり、
原状回復工事の明細や、敷金の返還状況
について気になるシーズンでもありますね。


私もそのひとりです。
4月末頃にそれがあります。


原状回復工事が必要ないのに一部の敷金を
返還しない敷引き特約を結んでいることの
多い関西地区では、敷引き特約そのものに
対して疑問を持って下さい。


違法との判決が多数出ていますので、
敷引きされる額を超える原状回復工事が
必要な方を除いて、ご注意下さい。



また、長く住んでいればいるほど、
経年変化といって、クロスが日焼けしたり、
襖にシミができたり、冷蔵庫の裏が黒く
なったりと、いろいろあると思いますが、
仕方がないことなので、
それらは原則貸主の負担だと覚えておいて
下さい。


カレンダーのピンの痕や、タバコのヤニに
ついても原則貸主の負担です。


退去後のクリーニングも次の入居者を受け
入れるため、つまり貸主の利益となる部分の
行為ですから、原則貸主の負担です。


とにかくご相談下さい。


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posted by 香川啓二 at 10:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月31日

更新料返還訴訟

更新料返還訴訟の判決が京都地裁でありました。

そもそも私は、なぜ更新料が必要なのか、
理解できていません。

家主は、契約してくれた入居者から敷金を預かり、
不動産仲介料を取られている入居者から、
場合によっては新たな負担となる礼金を取りあげ、
さらに更新したければ更新料を支払え、と
自分の強い立場を利用して支払いを強要し、
収益の機会を増やしているとしか思っていません。

ところが裁判長は
「更新料は1年間の賃料の一部の前払いにあたる」
と指摘。
「消費者の利益を一方的に侵害しているとはいえず、
消費者契約法に違反しない」
と認定し、原告側の請求を棄却したのだそうです。

賃料の前払い??
一方的に害していない??


弁護団は、
「非常に公正な判決。納得したうえで支払いを約束した
更新料を支払っておきながら、後で返還せよとは一般的に
おかしく、きわめて常識的な判決だ」
とのこと。

日本賃貸住宅管理協会京都支部の支部長も
「願いが認められてうれしい。更新料は家賃とともに
賃貸事業計画に盛り込むものであり、更新料の分、
家賃を安くする京都人の知恵である。良識ある結果で
よかった」
とのこと。

京都人の知恵??
月々の支払いを安く見せるためにボーナス払いを多く
するようなもので、消費者の誤解を招くと思います。
均等払いが公平かつ明瞭なのは明らかです。

1、2年で更新なら、1、2年以内で早期に退去する人は、
一度も更新料を支払わず、安い家賃のまま、おまけに
家主にとっては通常損耗等の原状回復やクリーニングを
行う必要や、新たに入居者を募集しなければならず、
すぐに部屋が埋まらないリスクも発生します。

一方、1、2年以上長期間に渡って住み続ける本来家主に
とってありがたい安定収入に繋がるはずの借主に対して、
更新料という名の家賃を多く支払わせることのどこが知恵
なのでしょうか?
誰が考えても不公平でしょう。

弁護団の言う
「納得したうえで支払いを約束した更新料を支払って
おきながら・・・」
には笑ってしまいます。
家主という強い立場にあり、更新料を支払わなければ
更新しないと半ば支払いを強制し、住民たちは、住み
続けられないのは困るから、納得しないながらも
支払い続けてきたに決まっています。

是非更新料を違法と位置づけられるよう
頑張って欲しいと思います!

※礼金制度や不当な敷引き行為もなくなると良いですね。


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posted by 香川啓二 at 16:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月21日

通常損耗を超える部分の証拠写真

賃貸物件を退去する際に敷金返還の問題が生ることが
あります。

退去の際に大家さんや管理会社が立会いを必要ないと
暗に拒否してくることもあります。

元々面倒な作業ですからそれに応じがちですが、
それをしないと覚えのない請求をされる可能性が出てきます。

後になって原状回復費用の請求明細が来て
『おかしい!』
と思っても、もうすでに工事が終わっていて、
確認しようがないことがあります。

ここで
『あぁ…。立ち会わなかった自分が悪いんだ…。』
と諦めて、安易にその請求に応じないで下さい。

確かに、証拠がないことから、覚えのないことを
立証できないとしても、請求する側が請求するだけの
根拠を持っているのが普通だと思います。

ここでそれを裏付ける証拠写真等を出させるのです。

ないなら当然出てきません。
となると請求を取り下げてくる可能性が十分にあります。

ということですから、安易に諦めないで下さいね。
まずはご相談下さい。
内容証明郵便相談窓口


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posted by 香川啓二 at 17:30| Comment(0) | TrackBack(2) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月08日

敷金トラブルに備えて

これからお引越しの季節でしょうか。

転勤とか就職とか入学とか。

これまで借りていた住居を退去する前に
部屋の写真を撮っておきましょう。
特に何か言われそうな箇所、キズ、へこみ、
色あせ、などです。

そう、敷金トラブルに備えてのことです。

T自然劣化・損耗(経年変化)
U自然損耗(通常損耗)

については賃貸人の負担、
V故意・過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超える損耗
については賃借人の負担、
という風に大体の線引きが出来ます。

まともな大家さんなら良いですが、おかしなというと
語弊がありますが、法的知識がない大家さんなら、
本来大家さん側賃貸人の負担である部分まで賃借人に
負担させようとすることが考えられます。

そこでトラブルが起きます。

敷金を返さないばかりか、請求までしてくる大家さん
が多々いるのです(そうでない方も多々いますよ)。

そのトラブルが起きたときに、まず
敷引きの根拠、明細を出させましょう。
     ↓
出させたら、目を皿にしてチェックしましょう。
ここで参考になるのが写真です。
だんだん記憶が薄れてきますので、役立ちます。
     ↓
チェックの結果おかしな点は主張して下さい。
     ↓               ↓
反論がなければ解決        ↓
きちんと返還してもらいましょう。 ↓
                     ↓
認めず、話が平行線なら、法律家に相談してみましょう。
                     ↓
内容証明を送るなり、法的に指摘し、適切な対応を求めます。
                     ↓
ここまで行っても中々応じなければ小額訴訟などの裁判を
残念ながら検討した方が良いかもしれません。

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posted by 香川啓二 at 16:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 敷金返還請求 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする